房地產(chǎn)對中央空調(diào)的影響和政策
我國中央空調(diào)行業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。2013年我國大力發(fā)展城鎮(zhèn)化建設(shè)，作為中國未來發(fā)展新引擎，其對房地產(chǎn)業(yè)的影響深遠(yuǎn)。宏觀政策的調(diào)控，直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及方向。我國2013年房地產(chǎn)行業(yè)政策及影響，有以下幾點：
一、新國五條-《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》
2013年2月20日，國務(wù)院召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出要堅決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。同時，會議確定了5項政策措施。
1.完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。
2.堅決抑制投機(jī)投資性購房。
3.增加普通商品住房及用地供應(yīng)。
4.加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。
5.加強(qiáng)市場監(jiān)管。
對于二套房貸政策，體現(xiàn)出差異化要求的特點，沒有統(tǒng)一要求提高首付款比例和貸款利率，而是要求“對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
另外，稅收的調(diào)節(jié)作用加大。政策首次明確二手房交易中的個人所得稅將會嚴(yán)格按照個人所得的20%征收，這項規(guī)定會抑制投資需求，影響成交量，這是房地產(chǎn)調(diào)控的一個正面效果。但不可避免會對居民改善性購房需求帶來抑制作用。
二、住房保障政策-《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》
3月5日第十二屆全國人民大表大會第一次會議開幕會上提出今年保障性安居工程的建設(shè)目標(biāo)是：基本建成470萬套、新開工630萬套，并繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。4月3日住建部發(fā)布《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》明確要求各地適當(dāng)上調(diào)收入線標(biāo)準(zhǔn)，有序擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍；在今年年底前，地級 以上城市要明確外來務(wù)工人員申請住房保障的條件。
與2011及2012年相比，今年保障性安居工程新開工及基本建成套數(shù)目標(biāo)都有所減少。側(cè)重公平分配、科學(xué)管理、配套設(shè)施建設(shè)。2011-2012年，全國保障房新開工套數(shù)已超過“十二五”期間3600萬套任務(wù)的半數(shù)，在經(jīng)歷初期的“大干快上”后，保障房建設(shè)當(dāng)前的工作重心轉(zhuǎn)移至求質(zhì)求量、發(fā)揮實效。從中央層面的要求來看，已經(jīng)不僅局限于建設(shè)數(shù)量上的積累，而是向切實發(fā)揮民生作用、做到程序公平等實際效應(yīng)上轉(zhuǎn)變。
另外，2013年3月3日全國政協(xié)十二次會議提出，不僅要增加保障房供應(yīng)，公平分配，更要加強(qiáng)保障性住房后續(xù)管理。2013年3月8日，在第十二屆全國人民代表大會第一次會議中，吳邦國強(qiáng)調(diào)“要建立健全保障性住房公平分配和運(yùn)營機(jī)制，從而真正使低收入住房困難戶得到實惠”。
三、房產(chǎn)稅擴(kuò)圍-《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》
5月24日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》，正確處理好政府與市場、政府與社會的關(guān)系，處理好加強(qiáng)頂層設(shè)計與尊重群眾首創(chuàng)精神的關(guān)系，處理好增量改革與存量優(yōu)化的關(guān)系，處理好改革創(chuàng)新與依法行政的關(guān)系，處理好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，確保改革順利有效推進(jìn)。
意見中要求擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，在基本民生保障制度改革方面，整體推進(jìn)城鄉(xiāng)居民大病保險，整合城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險管理職能，逐步統(tǒng)一城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險制度，健全全民醫(yī)保體系。研究制定基礎(chǔ)養(yǎng)老金全國統(tǒng)籌方案。健全保障性住房分配制度，有序推進(jìn)公租房、廉租房并軌等。不同于以往，此次中央明確提出房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的時間節(jié)點，足見調(diào)控決心，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已勢在必行。
四、以房養(yǎng)老-《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》
9月6日國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，我國養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不健全、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出。當(dāng)前，我國已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。積極應(yīng)對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不斷滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，是全面建成小康社會的一項緊迫任務(wù)，有利于保障老年人權(quán)益，共享改革發(fā)展成果，有利于拉動消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)，有利于保障和改善民生，促進(jìn)社會和諧，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。
以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項重要補(bǔ)充。以房養(yǎng)老，已經(jīng)提出就接受到各方面的意見，有肯定的聲音，有質(zhì)疑的聲音。不過不管是什么政策都不可能完全滿足所以人的需求。也要認(rèn)識到政策要等實施之后才能評判其適用與否。
五、十八界三中全會-房地產(chǎn)改革
11月12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過，十八屆三中全會對于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)弊端的坦率表述成為一大新意。公報認(rèn)為，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。因此，必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制。
公報中提到：要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革”以及“要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制”則給了市場無限的想象空間。
六、國土部住建部-堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”
11月23日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部今日下發(fā)緊急通知,要求全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等措施,嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃,嚴(yán)格實行土地用途管制制度,嚴(yán)守耕地紅線,堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴(yán)肅查處，對頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。
黨的十八屆三中全會決定提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。國土資源法學(xué)領(lǐng)域權(quán)威人士指出，我國將進(jìn)入城鄉(xiāng)不動產(chǎn)獲得平等權(quán)利和法律保護(hù)時期。現(xiàn)在改革最大瓶頸是產(chǎn)權(quán)問題。土地特別是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)成為沖出改革深水區(qū)繞不過躲不開的頑固堡壘。決定從農(nóng)村突破，從局部突破，以城鄉(xiāng)一體化為總目標(biāo)，賦權(quán)于民，讓農(nóng)民以產(chǎn)權(quán)保生存、謀發(fā)展，抓住了改革的“牛鼻子”，擴(kuò)權(quán)、規(guī)范同步推進(jìn)，管理、服務(wù)一起提升，改革、法治全面深化，有望形成公平競爭環(huán)境，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力，長遠(yuǎn)解決城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的法治保障不健全及土地管控難問題，也為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制提供重要的市場機(jī)制和法治前提。
七、14城出新政加碼樓市調(diào)控
十八屆三中全會后，一時間樓市風(fēng)起云涌，據(jù)權(quán)威人士透露，南京、武漢、廈門等漲幅居前的二線城市再次被住建部約談，引發(fā)二線城市加大調(diào)控，5天內(nèi)6城市發(fā)新政。11月底，上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長沙、南京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。二三線城市加入樓市調(diào)控大軍，調(diào)控城市逐漸增多，如何建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，這，是一個問題。
樓市調(diào)控由一二線城市向二三線城市擴(kuò)圍，“深八條”、“京七條”、“穗六條”、“滬七條”，“漢七條”等相繼出臺。樓市調(diào)控升級，預(yù)計接下去一段時間內(nèi)，更多的二三線城市將逐漸加入到收緊調(diào)控的行列當(dāng)中來，據(jù)統(tǒng)計，石家莊房價上漲速度居全國23位，石家莊樓市是否會受全國樓市調(diào)控潮的影響？讓我們拭目以待。
八、京七條-自住型商品房
10月23日，北京發(fā)布“京七條”，首次提出自住改善型商品住房概念?！兑庖姟访鞔_，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米;銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。
此外，《意見》規(guī)定，按照限購政策規(guī)定在北京具有購房資格的家庭，均可以購買自住型商品住房，兩類家庭將可優(yōu)先購買：一類是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女，單身人士須年滿25周歲)，另一類是經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房輪候家庭。每個符合條件的購買家庭限購一套自住房。自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
此前，北京市住建委10月22日發(fā)布消息，稱2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。針對北京出臺的京七條，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭表示，北京發(fā)布自住型商品住房文件，其準(zhǔn)入門檻明顯低于經(jīng)適房，且供應(yīng)量巨大。必定沖擊2014年北京房價，有望穩(wěn)住房價。
九、五條鐵律-《關(guān)于嚴(yán)禁違法建設(shè)行為的通告》
7月12日石家莊市召開了一場專門針對房地產(chǎn)市場整治的會議。在這個會上，石家莊市委、市政府痛下決心，決定在全市范圍內(nèi)開展針對城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場秩序的專項整治行動，徹底解決石家莊房地產(chǎn)市場存在的違法違規(guī)問題。
政府發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁違法建設(shè)行為的通告》，被譽(yù)為“鐵五條”，它發(fā)布之后樓市經(jīng)歷了不小的震蕩。全市共有在建在售商品房項目186個，其中147個項目涉嫌違規(guī)銷售，已全部關(guān)閉售樓場所。在市場逐漸向規(guī)范發(fā)展的過程中，開發(fā)企業(yè)“補(bǔ)證”手續(xù)正在加緊辦理中。入冬以來，石家莊又掀起樓市整頓風(fēng)暴，繼續(xù)鞏固今年的整頓成果。
十、中國出臺稅收優(yōu)惠政策改善棚戶區(qū)居民住房條件
12月13日中國財政部出臺了一系列稅收優(yōu)惠政策。
在中國的棚戶區(qū)，房屋通常比較老舊，結(jié)構(gòu)簡易，基礎(chǔ)設(shè)施簡陋。政府希望通過改造棚戶區(qū)，改善居民的住房條件，拉動投資和消費(fèi)需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。
按照最新安排，個人首次購買90平方米以下的改造安置住房，將按1%的稅率征收契稅。此外，個人取得的拆遷補(bǔ)償款將免征個人所得稅。
政府表示，除提供稅收優(yōu)惠外，還將通過增加財政投入、加大信貸支持、完善安置補(bǔ)償政策、鼓勵民間資本參與等多種手段，實現(xiàn)這一目標(biāo)。
目前，中國尚未改造的棚戶區(qū)主要分布在不發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)、資源枯竭型城市和獨立工礦區(qū)等地。
